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仲量聯行：2017年成都房地產市場處轉承之際、引力提升
2017年12月22日16:36來自：贏商網
核心提示：零售品牌成交活躍，空置率為近三年最低值。2017年，成都優質零售總體量達650萬方，較去年增加約70萬方。
2017年以來，隨著成都成為八大國傢中心城市之一，城市發展有瞭新的方向，城市的吸引力也不斷提升。在宏觀層面，2017年成都的發展經歷瞭很多事情。首先，成都以建設全面體現新發展理念的國傢中心城市為目標，堅持穩中求進，專註轉型發展，全市經濟穩定增長；而交通方面，今年也是快速發展的一年。地鐵7號線、10號線的開通運行, 標志著成都中心城區軌道交通骨幹成網，成都地鐵正式邁入 井+環 線網時代。西成高鐵的開通, 不僅重塑西部城市群空間格局，同時推動西部產業協同發展大提速；更為重要的是，今年成都市第十三次黨代會確定瞭 中優、東進、南拓、西控、北改 的產業佈局方針，進一步優化全市產業發展戰略和城市功能佈局。
這無疑都是在加深這個城市的吸引力。我們將從五個角度解讀成都的吸引力。
產業吸引力
產業發展優勢明顯，助力國傢中心城市建設。在建設國傢中心城市的進程中，成都產業發展比較優勢十分明顯，較低的經營成本和生活成本，持續深化的改革開放，以及不斷完善的交通物流條件都為成都帶來瞭重要的外生機遇。與此同時，成都在全國城市格局中地位突出，這離不開西部廣闊內陸腹地的有力支撐。在產業創新方面，發展理念的創新和發展機制的創新也助力成都整體創新體系的提升。
產業佈局方針優化升級，城市功能、城市空間與產業體系協調發展。2017年成都市提出 中優、東進、南拓、西控、北改 的產業發展方針，將促進城市功能、城市空間和產業體系協調發展，推進構建現代化產業體系進程。仲量聯行成都戰略咨詢部總監鄒麗娟表示： 在經濟腹地市場、資源協作互補的高效支撐下，在創新引領全域產業提檔升級、提質增效的驅動下，成都需把握國傢中心城市建設等發展機遇，持續深化全面改革，以開放、包容、進取的城市發展狀態擔當好國傢中心城市的新使命。
人才吸引力
長租公寓、人才公寓順勢而生。根據統計，2016年成都常住人口達1,592萬人，較上一年增長126萬人，增長率達9%。面對如此龐大的人口增量，住房供求不平衡的狀況逐漸顯現。為瞭幫助成都引進和留住更多的人才，人才公寓、長租公寓等租賃住宅順勢而生。預計隨著政策持續利好和人才流入，將會吸引更多企業加入長租公寓市場。
未來供應充足，稅收優惠加速租賃市場。未來五年，成都將建設人才公寓2,229萬平方米，約30萬套，建設面積標準60-120平方米。截至目前，市區已經累計拍出11宗無償移交租賃的土地和9宗人才公寓建設用地，預計供應套數約1萬。稅收優惠方面，成都將對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人落實稅收優惠政策支持：房屋租賃企業稅率降至5% ；個人出租住房稅率降至1.5%。 這樣的稅收減免將直接降低出租方負擔，從而能讓其在後期運營提供更加優質的服務 ，仲量聯行成都董事總經理謝凌表示。
企業吸引力
高 性價比 催生大量市場需求。2017年成都甲級辦公樓市場需求旺盛。市場的需求主要得益於以下吸引力：第一，成都甲級辦公樓租金在全國處於一個較低的水平，而與之相對的是優質的辦公物業產品，成都市場的 性價比 較高；第二，數據顯示，成都甲級辦公樓租金在經歷瞭連續14個季度的環比下降後，於2017年第三季度跌幅 觸零 ，第四季度環比1.2%小幅上升，錄得92元/平方米/月，今年乃至明年都將是企業進行升級或擴租的最佳時間。
高科技、服務式/聯合辦公衍生大面積租賃需求。雙創政策持續發力，高科技產業需求表現亮眼，許多全國的知名企業選擇在今年進入成都市場，如：斐迅科技以及大米科技入駐銀泰中心；錘子科技總部入駐茂業大廈。與此同時，來自中小型企業的辦公需求急速上升，吸引著全國乃至全球的服務式辦公平臺/聯合辦公等進入市場，或是進行市場擴張：夢想加進入成都市場，總共租賃約1.2萬平方米。MFG也在今年擴張約4.4萬平方米。
吸引力 未來將繼續作用。未來，甲級辦公樓市場供應將繼續放緩。短期內供應主要出現在市中心以及南部新區。這兩個區域空置率受此影響或將在短期內上升。仲量聯行成都商業部總監黃璐表示： 另一方面，這也將向市場註入更多優質物業租賃面積，整體市場租金在明年不會冷氣機推薦2017出現大幅變動。需求方面，成都經濟繼續向好，在成都產業發展規劃的帶動下，產業聚集度將進一步提升，產業結構繼續優化，由此將衍生出更多對優質辦公樓市場的需求，將助力 成都吸引力 持續作用。
品牌吸引力
零售品牌成交活躍，空置率為近三年最低值。2017年，成都優質零售總體量達650萬方，較去年增加約70萬方。在商業體量激增的時候，全市優質零售市場的空置率不升反降。截至目前，全市優質零售空置率僅為8.8%，為近三年來市場歷史最低值。租金方面，全市優質零售首層有效凈租金降至370元/平方米/月。盡管全市租金有小幅下跌，但可比租金（去除新開項目影響的租金）仍呈現平穩上漲態勢，第四季度成都零售可比租金指數為157，較去年同期上漲0.9%。
零售發展逐漸邁向成熟階段。2017年成都優質零售市場入市的十個項目中，除晶融匯（二期）和銀泰中心in99外，均為社區型購物中心（專題閱讀）。社區型項目的集中出現，在一定程度上反映瞭成都所處零售階段正在逐漸邁向成熟。以上海為例，早期上海的零售商業僅以南京西路、南京東路和淮海路等區域為核心；後來城市規模不斷擴大，商業需求增加，區域型商圈出現；隨著商業滲透的進一步加深，社區型商業逐年增多，商業形態越來越豐富。從上海零售發展階段來看成都市場，今年社區型商業的持續活躍也是市場發展到相對成熟階段的表現。
零售品牌特點鮮明，未來發展趨勢明朗。近年來，個性化、多元化細分客群的出現，品牌的調整升級也日趨頻繁，特別是在裝修風格、產品升級、拓寬客群和產品線等方面都有較多改進。仲量聯行成都零售地產部總監褚丹表示： 隨著新零售時代的來臨， 人、場、貨 的關系將會重構，科技和大數據對品牌調整細分的影響將日益增強，預計未來將衍生出更多品牌發展模式。
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投資吸引力
成都辦公樓對投資者吸引力增強，戰略投資持續關註成都辦公樓資產。近年來成都樓宇經濟快速發展，辦公樓市場趨於成熟，高品質投資級項目增多，不僅價格較一線城市溫和，而且長期投資回報也相對較高，因而獲得眾多投資者青睞。從買方需求來看，自用需求和戰略投資為整棟交易的主要來源。
招商引資成果顯著，城市吸引力不斷增強，自用買傢持續需求。得益於成都經濟水平的提高，以及政府大力的招商引資。今年我們也吸引多傢國內外知名企業西南總部落戶。在近兩年的辦公樓交易中，自用需求占到瞭35%。
內外資商業實力機構持續看好成都區域型和社區型購物中心，大體量是入門門檻。零售項目潛在買傢增多。盡管成都零售市場總體量處於高位，但市場需求仍然旺盛，優質零售項目的投資問詢量明顯增加，潛在買傢也持續增多，未來發展仍然看好。由於現階段投資級的優質零售項目仍然稀缺，目前隻占市場總量約32%，其中可售項目僅為8%。
成都物流資產持續看好，物流土地緊缺成為瓶頸。現階段，市場供應較大，存在短期的供過於求。然而，成都物流市場需求旺盛，特別是來自電商以及第三方物流。除此之外，從成都來看，雙流臨空經濟示范區獲批、四川自貿區正式掛牌，以及蓉歐快鐵開行等，都使成都 國際物流樞紐 地位日趨凸顯，為成都物流倉儲市場帶來多重發展機遇。同時，作為非一線城市，其價格也較一線城市溫和。仲量聯行華西區投資部總監徐雋君表示： 由於較高的回報率，成都物流資產將持續被看好。但現階段可交易土地數量的有限成為該市場發展的最大瓶頸。
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產業發展優勢明顯，助力國傢中心城市建設。在建設國傢中心城市的進程中，成都產業發展比較優勢十分明顯，較低的經營成本和生活成本，持續深化的改革開放，以及不斷完善的交通物流條件都為成都帶來瞭重要的外生機遇。與此同時，成都在全國城市格局中地位突出，這離不開西部廣闊內陸腹地的有力支撐。在產業創新方面，發展理念的創新和發展機制的創新也助力成都整體創新體系的提升。
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